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[投资理财]当属泰国--芭提雅房产  

2016-11-27 22:02:31|  分类: 泰国置业 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有很多客户朋友会问询芭提雅的楼市发展状况,本文案就借此机会向有意向在芭提雅购房的芸芸投资者分析一下房产市场状况。



如果购房预算十分有限(低于2万人民币/平方米),与其紧巴巴地在曼谷市郊或某些烂地段购买烂大街的白菜公寓,不如直奔芭提雅,用同样的预算在不错的地段购买一个高端公寓。


芭提雅公寓市场最主要的四个区域。在芭提雅买房,基本上只需关注这四个区域即可。

1、Wongamat区芭提雅最顶级、地价最贵的地段,没有之一。地位就好比曼谷的Central Lumpini,Wongamat拥有芭提雅市区内最宽阔、最干净、最宁静的海滩,海滩一侧建满了与海滩相连的高层海景公寓,这些公寓不仅在档次上冠顶芭提雅,在均价上也冠顶芭提雅,故被称作“富人区”。Wongamat临海的区域已被全部开发殆尽;仅有道路的另一侧尚有少许地块供应。


2、Central Pattaya:芭提雅市中心,商场、酒店、餐厅、酒吧、咖啡厅、夜店、按摩店遍街都是,是芭提雅最热闹的片区,但临海的路段几乎皆为商用,没有兴建任何高层公寓;仅有往内靠的路段在近些年兴建了少数高层海景公寓。Central Pattaya主要仍以消费为主,喧嚣的环境、大量的游客和鱼龙混杂的夜店使得Central Pattaya并不是居住的优选地段


3、Pratumnak芭提雅植被最茂密的片区,也是芭提雅地价第二贵的好地段,由于是一个小山丘,地势较高,所以视野开阔,可以轻松俯瞰新月形的芭提雅海湾。由于Wongamat海滩地块资源的枯竭,Pratumnak在近些年来成为了备受开发商瞩目的地段,不断有高低层公寓竣工;也由于Pratumnak植被茂密、安静宜居,离芭提雅市中心仅片刻之遥,Pratumnak成为了很多本地和海外投资客青睐的地段。


4、Jomtien:很多年前,Jomtien并没有备受关注;但近些年来,Jomtien被爆发式地开发,大量的公寓先后在此落成。Jomtien目前是最受退休老外青睐的片区,聚居了大批俄罗斯和斯堪的纳维亚人在此养老。由于大量住宅的兴建,Jomtien片区的生活配套愈发完善;但由于开发力度在近几年暴增,Jomtien的公寓市场面临供大于求的问题


我们来看看芭提雅公寓档次的分级标准:

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 * 由于芭提雅楼市均价较曼谷低很多,所以我们没有将超奢华档次(super luxury)归入其中;另外芭提雅也暂时还没有超出常规标准的超奢华楼盘。


芭提雅四大地段的均价又如何呢?

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 2015年下半年,芭提雅整体公寓市场的均价为72,500泰铢/平方米,远低于曼谷。不出所料,Wongamat片区的均价冠顶,因为Wongamat拥有芭提雅最贵的地价,许多奢华档次(luxury)的公寓均集中在Wongamat,而且绝大多数临海公寓都是现房,推高了整个片区的均价;


Central Pattaya片区不管是期房还是现房的供应量都较少,而且并非宜居地段,所以不像其它地段一样备受追捧;


Pratumnak片区是芭提雅排名第二的黄金地段,绿意盎然的宜居环境外加离城市中心很近,许多开发商在近些年瞄准了Pratumnak的价值洼地,开发了很多高档公寓,甚至有些公寓的均价超过了110,000泰铢/平方米;


Jomtien片区的绝大多数的公寓均为中低端且距海滩较远,加上巨大的供应量,所以均价是芭提雅四大片区中最低的。


接下来,我们再看一下芭提雅四大地段公寓的需求量:

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2015年下半年,Wongamat片区由于土地供应已几近枯竭,所以新开盘的公寓数量极少,供需非常平衡,占有率接近90%


Central Pattaya片区的供应量即便不多,但占有率却仅有70%多一点


Pratumnak片区的供应量不少,却因较为宜居,占有率接近80%


Jomtien片区由于超大的供应量导致空置率最高


综合评价




楼市其实讲的就是“供需”。市场上大多是大体量的中端公寓,这也就意味着中端公寓的供应量较大,而高端公寓的供应量相比之下就少很多;和曼谷楼市一样,最保值、最容易出租和最具升值潜力的不是供大于求的中低端公寓,而是在楼市中别具一格的、有鲜明个性的高端公寓。所以——远离烂地段,远离白菜楼真正有价值的楼盘,一定是timeless的。至于户型,不建议买小一房(30多平方米)因为买得起和租得起高端公寓(luxury condo)和豪宅别墅(luxury baan)的客户,是不会喜欢拥挤狭小的生活空间的;况且在芭提雅公寓市场中,小一房的供应量非常大。






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